Et boligkøb er for de fleste en af livets største økonomiske investeringer. Derfor er det afgørende, at du som boligkøber har det fulde overblik over den bolig, du køber. Denne viden hjælper dig med at vurdere, om boligen passer til din økonomi og dine personlige behov.

Hvis du efter overtagelsen opdager, at boligen har forhold, der ikke er i orden, kan det have stor indflydelse på både din boligs brugsværdi og din økonomi. Det er derfor vigtigt at vide, hvordan du står juridisk i forhold til sælger, hvis der skulle opstå fejl og mangler ved ejendommen. I denne artikel forklarer vi, hvad der defineres som fejl og mangler, og hvordan du bedst håndterer situationen, hvis du støder på dem efter overtagelsen.

Hvad er fejl og mangler?

Fejl og mangler refererer til forhold, der gør en bolig ringere, end hvad køberen med rimelighed kunne forvente. Med andre ord dækker mangler over egenskaber ved ejendommen, som ikke stemmer overens med aftalen mellem køber og sælger.

Synlige fejl og mangler

Synlige fejl og mangler er mangler, der kan ses med det blotte øje. Som boligkøber bør du grundigt gennemgå ejendommen inden købsaftalen, så du kan påpege forhold, du ønsker udbedret eller tage højde for under prisforhandlingen.

Hvis du køber en bolig, velvidende at der er en fejl eller defekt, kan du som udgangspunkt ikke kræve økonomisk kompensation, da du anses for at have været bekendt med manglen.

Hvornår er det en mangel?

Der skelnes mellem en lægmands- og en retslig betragtning af, hvad der udgør en mangel. Hvad en almindelig køber vurderer som en mangel, kan i juridisk forstand ikke nødvendigvis være det, hvis forholdet er forventeligt i forhold til ejendommens alder og tilstand.

Manglen skal også være til stede på overtagelsesdagen, før den kan give anledning til mangelskrav. Skjulte fejl og mangler kan dog være til stede uden at være fuldt udviklede ved risikoens overgang, hvilket kræver en konkret vurdering.

Eksempler på fejl og mangler

Her er nogle typiske eksempler på fejl og mangler, som du bør være opmærksom på ved boligkøb.

Nedsænkede lofter

Nedsænkede lofter kan være æstetisk tiltalende, men de skal overholde bygningsreglementets krav til brandsikkerhed og elinstallationer. Ulovligt udførte lofter kan pålægge ejeren store udgifter til udbedring og kan påvirke forsikringsudbetalinger ved en eventuel skade.

Manglende eller ulovlig vådrumsmembran

Badeværelser skal have en korrekt vådrumsmembran for at sikre, at vand og fugt ikke trænger ind i væggene. Manglende eller ulovlig membran kan føre til store fugtskader, og reparationen heraf kan blive meget dyr.

Ulovlige elinstallationer

Ulovlige elinstallationer kan være meget farlige og potentielt føre til brand eller personskade. El-arbejde bør altid udføres af en autoriseret el-installatør for at sikre sikkerheden.

Skimmelsvamp

Skimmelsvamp kan udgøre en sundhedsfare og anses som en skjult mangel, hvis det har været til stede før risikoens overgang. Skimmelsvamp opstår ofte som følge af fugtproblemer og kan kræve omfattende reparationer.

Sætningsskader

Sætningsskader er dybe revner i fundamentet, murværket eller gulvet, som skyldes bevægelser i jorden under ejendommen. Skaderne kan udvikle sig hurtigt og kræver ofte dyre reparationer, hvorfor det er vigtigt at reagere hurtigt.

Hvad skal jeg gøre, hvis jeg opdager fejl og mangler?

Hvis du opdager fejl og mangler, er det vigtigt at søge professionel hjælp, for eksempel fra en boligadvokat. Advokaten kan tage kontakt til sælger og forsøge at indgå et forlig, hvor du kompenseres for udgifterne til udbedring. Hvis dette ikke lykkes, kan sagen indbringes for retten, hvor advokaten vil varetage dine interesser.

Kan jeg få erstatning?

Om du kan få erstatning, afhænger af omstændighederne i din sag. Manglen skal have været til stede ved overtagelsen, og den skal være af væsentlig betydning. Mindre mangler, som kan udbedres for under 5.000 kr., eller som udgør mindre end 2-7 % af købesummen, vil typisk ikke udløse erstatning.

Sælgers loyale oplysningspligt

Sælger har en pligt til at informere køber om væsentlige forhold ved ejendommen. Hvis sælger bevidst undlader dette, kan det resultere i, at sælger holdes erstatningsansvarlig.

Købers undersøgelsespligt

Køber har pligt til at undersøge ejendommen for synlige fejl og mangler inden overtagelsen. Det er derfor altid en god idé at gennemgå ejendommen grundigt eller få en professionel til at gøre det, inden købsaftalen underskrives.